說清楚了：這20種特殊情況開票即銷售方征多少增值稅，購買方抵多少增值稅。即如果政策明確規(guī)定差額部分不得開具增值稅專用發(fā)票，開票方式有以下兩種：一是全額開具普通發(fā)票（通過申報差額繳納稅額）；二是使用差額開票功能開具發(fā)票（納稅人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通過增值稅發(fā)票開票軟件中差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票時，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開），這種類型下，受票方取得的發(fā)票中差額部分對應(yīng)的進(jìn)項稅額自然沒有參與抵扣。目前政策明確規(guī)定差額部分不得開具增值稅專用發(fā)票的項目有：1. 經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)2. 旅游服務(wù)3.提供勞務(wù)派遣服務(wù)（可選）4. 安保服務(wù)5.手機(jī)短信公益特服號為公益性機(jī)構(gòu)接受捐款6.簽證代理服務(wù)7.教育輔助服務(wù)8. 金融商品轉(zhuǎn)讓9.境內(nèi)機(jī)票代理服務(wù)10. 增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)11. 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的12.有形動產(chǎn)融資性售后回租1. 經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。（財稅〔2016〕36號文附件2）2. 旅游服務(wù)，可以選擇以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用后的余額為銷售額。向旅游服務(wù)購買方收取并支付的上述費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。（財稅〔2016〕36號文附件2）3. 納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。（財稅〔2016〕47號）4. 安保服務(wù)包括場所住宅保安、特種保安、安全系統(tǒng)監(jiān)控、提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù)以及其他安保服務(wù)。納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。（財稅〔2016〕68號）5. 中國移動通信集團(tuán)公司、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司、中國電信集團(tuán)公司及其成員單位通過手機(jī)短信公益特服號為公益性機(jī)構(gòu)接受捐款，以其取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付給公益性機(jī)構(gòu)捐款后的余額為銷售額。其接受的捐款，不得開具增值稅專用發(fā)票。（財稅〔2016〕39號）6. 納稅人提供簽證代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向服務(wù)接受方收取并代為支付給外交部和外國駐華使（領(lǐng)）館的簽證費(fèi)、認(rèn)證費(fèi)后的余額為銷售額。向服務(wù)接受方收取并代為支付的簽證費(fèi)、認(rèn)證費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具增值稅普通發(fā)票。（國家稅務(wù)總局公告2016年第69號）7. 境外單位通過教育部考試中心及其直屬單位在境內(nèi)開展考試，教育部考試中心及其直屬單位提供的教育輔助服務(wù)，以取得的考試費(fèi)收入扣除支付給境外單位考試費(fèi)后的余額為銷售額，就代為收取并支付給境外單位的考試費(fèi)統(tǒng)一扣繳增值稅。教育部考試中心及其直屬單位代為收取并支付給境外單位的考試費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具增值稅普通發(fā)票。（國家稅務(wù)總局公告2016年第69號）8. 金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額，不得開具增值稅專用發(fā)票。金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。（財稅〔2016〕36號文附件2）9. 自2018年7月25日起，航空運(yùn)輸銷售代理企業(yè)提供境內(nèi)機(jī)票代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向客戶收取并支付給航空運(yùn)輸企業(yè)或其他航空運(yùn)輸銷售代理企業(yè)的境內(nèi)機(jī)票凈結(jié)算款和相關(guān)費(fèi)用后的余額為銷售額。航空運(yùn)輸銷售代理企業(yè)就取得的全部價款和價外費(fèi)用，向購買方開具行程單，或開具增值稅普通發(fā)票。（國家稅務(wù)總局公告2018年第42號）10. 增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，適用差額征稅代開發(fā)票的，通過系統(tǒng)中差額征稅開票功能，錄入含稅銷售額（或含稅評估額）和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。（稅總函〔2016〕145號）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5% 的征收率向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納增值稅。（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）11. 北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。（稅總函〔2016〕145號、財稅〔2016〕36號文附件3）例如：某人銷售北京一套非普通住房適用差額征稅，含稅銷售額 100 萬元，扣除額（房屋原值）80 萬元，征收率 5%。稅額=（含稅銷售額-扣除額）×稅率或征收率/ （1+稅率或征收率）現(xiàn)增值稅=（1000000-800000）×5% /（1+5%）=9523.81 元金額= 1000000 - 9523.81 = 990476.19 元12. 試點(diǎn)納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的試點(diǎn)納稅人,經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的，根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可以選擇以下方法之一計算銷售額：①以向承租方收取的全部價款和價外費(fèi)用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，計算當(dāng)期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實(shí)際收取的本金。試點(diǎn)納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。②以向承租方收取的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。第二種類型，差額部分可以開具增值稅專用發(fā)票。（通過申報差額繳納稅額）銷售方全額開票，差額納稅，購買方符合規(guī)定的可全額抵扣稅款。即除了政策明確規(guī)定差額部分不得開具增值稅專用發(fā)票以外的項目，其余的項目都可以全額開具增值稅專用發(fā)票。它減輕了銷售方不能取得進(jìn)項發(fā)票的稅負(fù)問題，又使購買方的利益不受影響。1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）2. 建筑服務(wù)預(yù)繳以及建筑服務(wù)簡易計稅可扣除支付的分包款。（財稅〔2016〕36號文附件2）3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。所述“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。（財稅〔2016〕36號文附件2、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號、財稅〔2016〕140號）【例】某房地產(chǎn)企業(yè)系一般納稅人，2019年6月銷售開發(fā)產(chǎn)品售價1090萬元，假設(shè)土地成本654萬元，開具增值稅專用發(fā)票注明銷項稅額90萬元。銷售方差額納稅=（1090-654）÷（1+9%）×9%=36萬元，購買方全額抵扣進(jìn)項稅額90萬元。4. 符合規(guī)定的試點(diǎn)納稅人提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。（財稅〔2016〕36號文附件2）5. 符合規(guī)定的試點(diǎn)納稅人提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費(fèi)用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。（財稅〔2016〕36號文附件2）6. 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（國家稅務(wù)總局公告2016年54號）7. 納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。（財稅〔2016〕47號）8. 試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人提供客運(yùn)場站服務(wù)，以其取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除支付給承運(yùn)方運(yùn)費(fèi)后的余額為銷售額。
本文來源：小陳稅務(wù)08
企業(yè)一站式服務(wù)平臺
工商注冊、財稅代賬、審計評估、稅務(wù)籌劃、商標(biāo)專利、資質(zhì)審批、人才獵頭、人才報名、金融保險、信用評級、法務(wù)咨詢、項目申報
公司網(wǎng)站：www.sh-nanyang.com
聯(lián)系方式：400-0551-976
合肥總部：安徽省合肥市南一環(huán)與馬鞍山路交口恒興廣場A座24樓
分部：合肥市行政服務(wù)中心一樓“萬業(yè)公司代理窗口”（工商局窗口正對面）
分部：合肥市瑤海區(qū)行政服務(wù)中心一樓“萬業(yè)公司代理窗口”（工商局窗口正對面）
